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北京楼市面临去化难题

提要:“银十”落幕,10月北京新房、二手房成交呈现冷暖互现现象。机构数据显示,10月北京新房销量环æ¯?月高位企稳,二手房销量降至万套边缘,创今å¹?月以来近8个月销量新低。有分析人士指出,近几月限竞房的扎堆入市是导致北京楼市冷热不均的主因,但随着后续限竞房的高速供应以及楼市调控的不动摇,接下来北京新房、二手房或将迎来成交难题ã€?/div>

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  “银十”落幕,10月北京新房、二手房成交呈现冷暖互现现象。机æž?a href="http://www.kepsafesolutions.com/506/" target="_blank">数据显示ï¼?0月北京新房销量环æ¯?月高位企稳,二手房销量降至万套边缘,创今å¹?月以来近8个月销量新低。有分析人士指出,近几月限竞房的扎堆入市是导致北京楼市冷热不均的主因,但随着后续限竞房的高速供应以及楼市调控的不动摇,接下来北京新房、二手房或将迎来成交难题ã€?/p>

  新房销量回æš?/strong>

  尽管天气渐寒,不过“银十”北京楼市的新房成交表现却显露出一丝暖意ã€?/p>

  合硕机构数据显示ï¼?0月北京新房供应量ä¸?208套,较去年同期的1647套增é•?76.9%,环æ¯?月增é•?2.7%;成交量ä¸?738套,较去年同期的1873套增é•?6.2%,环æ¯?月减å°?.1%ã€?/p>

  今年以来限房ä»?a href="http://www.kepsafesolutions.com/854/news/13.html" target="_blank">项目的井喷式供应,被视为促进新房销量回暖的重要因素ã€?/p>

  合硕机构首席分析师郭毅明确向北京商报记者表示,北京新房销量回暖的最核心原因在于中低价位、中小户型限竞房的上市ã€?/p>

  6月至今,北京限竞房供应占到同期商品住宅供应总量çš?4%。由于限竞房大多限定äº?0/90,使得北京新æˆ?a href="http://www.kepsafesolutions.com/409/news/02.html" target="_blank">市场中总价400ä¸?500万元左右çš?0平方米三居产品供量骤增。“这一总价段和面积段主要面向刚需、刚改客群,不仅填补了北京新房市场近两年来存在的市场供应空白,更与二手房市场需求高度重合,因此造成部分购房客群由二手转为选择新房市场的限竞房产品。”郭毅表示ã€?/p>

  值得注意的是,尽管限竞房项目的积极入市为10月北京新房市场贡献了一定成交量,但是从整体网签数据来看,限竞房网签比例却并不突出ã€?/p>

  根据中原地产研究中心统计数据,截è‡?0æœ?1日,今年北京合计入市限房价项目共26个ã€?5982套房源,网签量累计只æœ?581套,累计网签比例ä»?6%。即使考虑到网签数据有所滞后,限竞房实际统计销售也不过只有三成ã€?nbsp;

  “限竞房成交量表现平平的原因在于当下整体市场平稳,且限竞房区域供应扎堆现象明显,这使得市面供大于求矛盾显现,购房者因而开始全面观望。”中原地产首席分析师张大伟如是解释道ã€?/p>

  二手房成交遇å†?/strong>

  ä¸?0月北京新房销量回暖形成对比的是,同期北京二手房的成交表现则相对清冷。中原地产研究中心统计数据显示,10月北京二手房成交8879套,ç»?月后再次低于万套,成交量环比下降42%ã€?/p>

  10月北京二手房市场的继续降温态势,在贝壳研究院Real Data数据中也有所体现,具体表现为:成交量继续下探、均价出现实质性下跌以及库存房源走高。根据Real Data数据ï¼?0月北京二手房市场实时成交量环比下æ»?2.5%,受国庆黄金周影响降幅有所扩大,成交量在经历连ç»?个月的回落后降至去年11月水平;均价方面ï¼?0月北京全市二手房成交均价ä¸?1103å…?平方米,环比下跌1.2%,这已经是北京二手房均价连续两个月环比下跌,现已跌至5月水平之下。此外,由于成交的持续走低,北京二手房库存房源量持续上升并超è¿?016å¹?月水平,去化周期延长è‡?3个月,处åœ?016年以来的历史高位上ã€?/p>

  对于北京二手房成交量环比大幅下降超四成的原因,张大伟分析认为,一方面æ˜?0月国庆长假的影响,较长的假期导致网签数据减少一周,而年内成交低于万套的2月也是受长假(春节)影响。另一方面,受9月公积金政策收紧影响,部分网签提前,使得当周成交井喷,透支了部åˆ?0月的成交。“同时,公积金政策的收紧对于10月市场也有明显的抑制作用,整体二手房市场相比前几个月有所降温。â€?/p>

    未来成交或“新旧两难â€?/strong>

  围绕接下来新房、二手房成交状况,多位行ä¸?a href="http://www.kepsafesolutions.com/296/news/30.html" target="_blank">专家各抒己见ã€?/p>

  郭毅告诉北京商报记者,目前北京共出è®?0余宗限竞房用地,今年底前至明年,限竞房仍将保持高速供应的局面,这对二手市场造成的冲击将长期存在。随着北京限竞房新房、二手房市场博弈的加剧,有利二手房价格保持稳定ã€?/p>

  就二手房成交问题,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,当前市场预期松动,买卖双方入市积极性不高,又遇限竞房项目集中入市,将分流部分二手房市场需求,预计11月二手房市场成交增幅不大,均价将在当前水平附近波动ã€?/p>

  值得一提的是,从目前楼市现状来看,购房者“房住不炒”的心态已经形成,此外还有相当一部分刚需客群出于对房价走势的担忧出现严重观望。郭毅分析认为,当前北京新房市场库存压力已经开始显现,如果明年楼市调控政策依然保持严格ï¼?a href="http://www.kepsafesolutions.com/436/news/04.html" target="_blank">房企将面临严峻的去化难题。“这将会造成投资意愿的大幅下降,从而影响到土地市场的正常交易。â€?/p>

  对此,有行业人士表示,若房企去化压力激增,或许北京楼市接下来的成交将面临“新旧两难”的问题ã€?/p>

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